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Réussir la location d'un local commercial
Location local commercial : Contrairement à certaines idées reçues, les modalités de mise en location d'un local commercial sont particulièrement complexes eu égards à la législation et jurisprudence particulièrement abondante et rigoureuse en France. Cela s'explique aisément par la volonté du législateur de stabiliser les activités commerciales en procédant à une surprotection des preneurs. Vouloir investir dans des murs commerciaux pour en retirer une certaine rentabilité financière, c'est aussi accepter de subir à un quasi démembrement et une grave atteinte à son droit de propriété. En effet, en limitant la liberté contractuelle des bailleurs et preneurs dans un secteur purement commercial - et pourquoi pas spéculatif - sans incidence sur les droits fondamentaux comme celui de se loger, le législateur dicte par ses contraintes imposées au secteur de l'immobilier de commerce ( magasin, boutique, locaux commerciaux .. ) une lourdeur onéreuse pour le contribuable et inutile d'une économie administrée.
Une fois ce préambule de prudence constaté, l'investisseur doit désormais se montrer vigilant par notre avertissement en respectant un certain nombre de critères pour consolider et réussir parfaitement son projet d'acquisition et de rentabilisation de ses engagements financiers suite à la mise en location de ses murs commerciaux. Pour nous simplifier, on exclue de ce vaste marché d'investisseurs les entreprises spécialisées dans le papier pierre telles achat vente des parts de SCPI spécialisées et autres foncières cotées activent sur des segments de marché aux investissements plus lourds ( et moins liquides ) pour ne retenir que celui des particuliers pour des opérations d'envergure courante et un ticket d'entrée raisonnablement accessible au primo investisseur particulier ou commerçant, il existe trois hypothèses qui se présentent fréquemment à l'investisseur pour un placement soit dans des murs d'un local commercial en cours de construction, soit dans des murs libres de magasin ou des murs occupés de boutique considérant qu'il existe une analyse similaire conjointe pour des murs libres existants ou futurs ( en cours d'édification ou de restauration ) aux conditions libres de bail et une analyse disjointe pour des murs de commerce déjà occupés aux conditions de bail imposées.
Considérant la solution financière la plus stable avec des murs de local commercial occupés, l'acquéreur peut avoir la garantie de ce double avantages de bénéficier non seulement d'une certaine certitude de rentabilité avec la présence d'un preneur en place générateur de loyers commerciaux ( avec gestion locative des loyers ) mais aussi de pouvoir fixer un prix d'achat de local commercial en cohérence avec l'application d'un taux de rendement sur le revenu net. Naturellement, l'incertitude principale pour le bailleur sera d'apprécier la pérennité et la qualité physique de l'emplacement de ce local commercial pour sauvegarder dans le temps son placement financier callé sur de bon niveaux de rentabilité. Sur la majorité des micromarchés locatifs de l'immobilier commercial, on constate des taux de rendement qui s'établissent entre 5 % et 6 % pour les meilleurs emplacements jusqu'à 15 % et 16 % pour les locaux commerciaux les plus médiocres à la sécurité locative fragile dont nous déconseillons l'acquisition sauf pour une option spéculative.
Naturellement se pose l'éternelle question d'une location de local commercial dans un centre commercial pour des engagements financiers élevés alors que des cycles économiques défavorables impactent particulièrement le taux de fréquentation de la clientèle et l'attractivité de ces galeries marchandes et commerciales. De plus, bien souvent le taux d'effort demandé au preneur est élevé ( en gros la fixation d'un loyer supportable sans chercher à déstabiliser son activité commerciale ) pour obtenir des loyers supérieurs de 9 % à 16 % comparé au locaux commerciaux de centre ville et pour obtenir un droit d'entrée conséquent.
A noter que les prix du marché ( et donc les taux de rendement ) ne reflètent pas toujours la réalité des transactions. Ainsi, certains commerçants se portent acquéreurs bien souvent de leurs propres murs commerciaux avec des prix de cession comportant une valorisation excessive de leur local occupé par leur activité en intégrant une certaine valeur de convenance ( celle d'occuper les lieux ) avec pour conséquence une acquisition sur des taux excessifs de capitalisation souvent découplés du micromarché local.
La location de local commercial libre de toute occupation peut résulter d'une première mise en vente d'un programme commercial d'un promoteur constructeur en immobilier d'entreprise ou plus simplement de la libération des lieux par un ancien preneur suite à une défaillance commerciale, éviction, jeu de la clause résolutoire du bail ou sortie de bail anticipée suite à une diminution des flux commerciaux de sa zone de chalandise etc ..
Toutefois, même si en toute théorie avoir des locaux commerciaux vides permet à l'investisseur de choisir son prochain locataire, de fixer le niveau des loyers et même de demander un droit d'entrée, la réalité parfois est bien cruelle car un renversement de la situation économique locale comme une modification des critères locaux de commercialité peut compromettre gravement l'investissement dans des murs commerciaux.
Donc que ce soit un local commercial libre ou occupé, le véritable critère de leur valorisation réside dans leur emplacement et commercialité des lieux qui module leur taux de vacance véritable critère de valeur. Aussi, seule la double approches associant la méthode de capitalisation de la valeur locative et celle par comparaison au m2 pondéré boutique permet dans un premier temps une première estimation commerciale de vos actifs commerciaux.
Toutefois, cette double méthode estimative devra être recoupée par une approche plus pragmatique des critères physiques de vos locaux commerciaux que seul votre Conseil immobilier Protormundi ® Expert en magasin par ses connaissances et expertise est en mesure d'établir au mieux de vos intérêts.
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